תהליך ההתקשרות יכול להיות עבור עבודות השלד או עבור כל עבודות הבנייה "עד מפתח" לאחר שעברנו יחד את השלבים המוקדמים של גיבוש המחיר וסיכמנו את עיקרי הדברים, נתקדם בשלבים הבאים: 1. חתימת הסכם עבודה 2. גיבוש פרטני למפרט לשלבי העבודה עליהם אנחנו אחראים 3. סקירה ובדיקה של תוכניות העבודה 4. עדכון לגבי כל פרט ופרט בשלבי העבודה מהיבט החומר הביצוע וכדומה לפני התחלת הפרויקט. זאת על מנת לוודא שאין לך פרטים חסרים או הבנה חלקית בנוגע לפרטי עבודות הבנייה.
שלבי התשלום נקבעים פר פרויקט. לכל פרויקט בין אם זה עבודות השלד או עבודות "עד מפתח" מכינים תוכנית עבודה לפרויקט, בתוכנית העבודה מתבצעת חלוקה לשלבי העבודה. שלבי העבודה כמו יציקת יסודות, יציקת ריצפה וכדומה. ערוך על פי סדר הפרויקט ומצורף בנפרד להסכם ההתקשרות משמש כלוח שלבי התשלום. התשלום מתבצע תמיד לאחר סיום שלב ולא לפני.
שלד הבניין הוא הכינוי ליסודות הבניין: העמודים, הקירות, התקרות, הרצפות וגג הבניין. בנוסף, קירות חוץ ופנים, תקרות מונמכות, אינטרסול, גרמי מדרגות ופרטי בנייה אחרים. השלד מעניק לבניין את צורתו ואת יציבותו.לפירוט מלא לגבי תהליך הקמת שלד המבנה לחץ כאן
לאיכות ברמת השלד ישנה חשיבות מכרעת להצלחת הפרויקט ולאורך חיי המבנה. האיכות ברמת השלד נוגעת בהרבה מאוד נושאים לפירוט מלא לגבי איכות בעבודות השלד ואיכות בעבודות הבנייה לחץ כאן. ישנה חשיבות רבה לבקיאות המבצע בכל התקנים הישראלים ולהיותו קבלן רשום על-פי חוק.
כמו כן איכות הציוד, איכות החומרים, ומיומנות העובדים מהווים פרמטר חשוב בעת ביצוע הפרויקט. באופן מאוד כללי על המבצע בכל מצב לשמור על יישום מלא לתוכניות העבודה ולעדכן לגבי ליקויי תכנון, דיוק מרבי ועמידה בתקנים בכל עבודות הבנייה, יישום תקני בטיחות וכדומה, הקפדה על קירות ישרים זוויות דיאגונל, גבהים מדויקים, בטון מצופף ויציקות על-פי התקן, בנייה נקייה וישרה על פי התקן ועוד.
הנושא מאוד רחב ומאוד חשוב מומלץ לקרוא את המאמרים הבאים:
בניה איכותית תפקידה לספק לנו מוצר נקי מליקויים. ליקויים, הם פגמים אשר מתגלים בפרויקט בנייה וגורמים לנזקים למבנה ועוגמת נפש לבעלי הבית.
לפירוט מלא לגבי איכות בעבודות הבנייה לחץ כאן
גם כאן ישנם פרמטרים רבים אך באופן מאוד כללי איכות ירודה יכולה לבוא לידי ביטוי באי התאמה לתוכניות המהנדס בחלקים רבים במבנה, סטיות חמורות במבנה, בנייה רשלנית שלא על פי התקן, סטיות חמורות בגבהי המבנה, ציפוף בטון לקוי, סגרגציה, רמת גימור פני בטון לקויה, סדקים רבים במבנה, שברים ושקיעות, התרופפות הבטון, כתמי רטיבות, חלודה וחשיפת הזיון, שימוש בחומרים אסורים, חיסכון בחומרים, עיוות המבנה וכדומה.
איכות ירודה גורמת לליקויי בניה. ליקויי בניה הם כשלים הנדסיים המתגלים בפרויקטי בניה. כשלים אלה יכולים להופיע בכל סוג עבודה הנדסית ובכל עיתוי, לאו דווקא בסמוך לביצוע העבודה. יש ליקויי בניה קטנים ומינוריים ויש ליקויי בניה משמעותיים הדורשים תיקון מיידי.
תקן למוצר מכיל את הדרישות הטכניות החלות על מוצר מסוים כדי שיתאים לייעודו. התקינה בסה"כ מהווה בסיס לאיכות החיים במובן הרחב של המילה. מחובתו של הקבלן להשתמש במוצרים בעלי תו תקן בלבד, אי שימוש במוצרים בעלי תו תקן (מוצרים כגון בלוקים, רעפים, איטום וכדומה) עלול לגרום לליקויי בניה רבים, לנזקים עצומים מבחינה כלכלית ועוגמת נפש. הסיבה שמבצע מסוים בוחר להשתמש בחומרים שאינם בעלי תו תקן הנה הרצון לחסוך בעלויות.
אחריות מלאה ומפורטת עבור ביתך תקנה לך כיסוי מלא לשנים קדימה. האחריות תכסה נקודות כגון איכות הביצוע, טיב ואיכות החומרים, ועוד מספר פרמטרים המהווים אלמנט קריטי להצלחת הפרויקט עבורך.
תשובה זו נכונה לגבי האחריות שתוענק לך בחברתנו בלבד.
בעל נכס המזמין עבודת בנייה נחשב כמי שמבצע "עבודה קבלנית". לכן ישנו צורך בהבנת תהליך הבנייה מתחילתו ועד סופו, עם דגש על הבנת הסיכונים וכיצד לנטרל אותם. במונח סיכונים הכוונה היא לכל אלמנט שקשור בתהליך הבנייה מהיבט הביצוע, להיבט הפיננסי, המשפטי וכדומה. הבנת הסיכונים ונטרולם הנה חובה והיא תקנה לכם שקט נפשי רב.
מומלץ להכין אומדן עלויות לפני גיבושן הסופי של הסקיצות אותן מכינה האדריכלית. כלומר לפני הגשת התוכניות. הרבה פעמים מגישים את התוכניות ללא כל קשר לאומדן עלויות / לתקציב הקיים לפרויקט ואז אחרי כל תהליך ההגשה כשמגיעים לשלב הביצוע מגלים שעלויות הבנייה חורגות משמעותית מתקציב הבנייה הנתון.
כן יש מחירון בנייה. מחירון דקל, המחירון כולל 39 פרקים עם כ-10,000 סעיפים ומחירים מעודכנים בנושאי הבניה וההנדסה האזרחית. המאגר מיועד למתכננים, קבלנים, יזמים, מזמיני עבודות וכו'.
המאגר מתעדכן אחת לארבעה חודשים.
המחירון לא יעזור לך להכין אומדן עלויות לפרויקט בניית ביתך. אך מקובל להשתמש בו במקרה של חילוקי דעות בין הקבלן לבונה בהנחה ולא סוכמו מחירים מראש.
ליקויי בניה הם כשלים הנדסיים המתגלים בפרויקטי בניה. כשלים אלה יכולים להופיע בכל סוג עבודה הנדסית ובכל עיתוי, לאו דווקא בסמוך לביצוע העבודה. יש ליקויי בניה קטנים ומינוריים ויש ליקויי בניה משמעותיים הדורשים תיקון מיידי.
הנושא מאוד רחב ומאוד חשוב, מומלץ לקרוא את המאמר הבא:
ליקויי תכנון הם ליקויים הנוצרים על ידי המתכננים השונים של הבית, ליקויים אלה יכולים להיות קלים וניתנים לפתרון בקלות, במהירות וללא עכבות, ליקויים אחרים יכולים להיות משמעותיים, קשים לתיקון או בלתי ניתנים לתיקון.
ליקויי חומר בעבודות הבנייה, הם ליקויים הנובעים מכמה סיבות עיקריות:
שימוש בחומרים נחותים, שימוש בחומר אחד לביצוע עבודה שלא לשמה יוצר החומר, שילוב לא נכון בין חומרים שונים ולא מתאימים, חומר שנשמר בתנאים לא תואמים את המלצות הייצרן (שמש), חומרים המיוצרים באתר הבניה ולא על פי פורמולה מדוייקת (טיט), חומרים שעבר תאריך התפוגה שלהם, חומרים שבייצורם נפלה טעות במינון החומרים (רמת שקיעה בבטון) ועוד.
ליקויי בנייה הם התוצאה של תהליך אשר בוצע באופן לקוי, הסיבות יכולות להיות רבות ולכלול ציוד בנייה לקוי, אי בקיאות בתקנים, חוסר בניסיון ובמיומנות, חוסר אחריות של המבצע ועוד. ליקויי בנייה יכולים להימצא בכל אחד משלבי הבנייה, ישנם ליקויים בתחום השלד, ישנם ליקויי איטום, ישנם ליקויי אינסטלציה, ישנם ליקויי ריצוף וכדומה.
יכול להיות שהבית לא כשר למגורים, יכול להיות ליקויי איטום רבים אשר לא מאפשרים תנאי מגורים בחלקים מהבית, יכול להיות סדקים במבנה אשר יזיקו למבנה לטווח הארוך ועוד. הרשימה מאוד ויכולה לכלול מאות ליקויים, לצפייה בדוגמאות של ליקויי בנייה לחץ כאן.
ראשית עליך להיות ערוך לכך מראש ולשמור את האפשרות לעצור את העבודה במקרה של ביצוע רשלני ולא אחראי. רצוי לנסות להציג ולהזכיר את אמות המידה והסטנדרטים עליהם סיכמתם טרם התחלת העבודה, היה ולא הו שגה התוצאה הנדרשת יש לסיים את ההתקשרות ולהעבירה לבעל מקצוע אחר. כמובן יש לבצע את התשלום היחסי לבעל מקצוע הקודם על פי מה שסיכמתם.
לכל אדם יש ערכים אשר הופכים אותו למי שהוא. הערכים האלה מהווים חלק קריטי ברגעים בהם עלינו לקבל החלטה שלא תמיד תהיה נכונה לגבינו, אך תהיה טהורה כנה וישרה. כאשר אתה בוחר להתקשר עם אדם בסופו של יום מה שינחה את אותו האדם להעניק לך את התמורה הראויה הנם ערכיו – היושר, האמינות, המוסר וכדומה.
בכל שלב בפרויקט הבנייה ישנן הרבה החלטות לקבל, חלקן קריטיות וחלקן פחות, ברגע ההחלטה מה שמנחה אותנו הם הערכים שלנו וברגעים אלה חשוב שאותו אדם שבחרת יהיה שם בשבילך ממש כאילו אתה שם.
לבצע את מה שצריך על הצד הטוב ביותר.
יש להקפיד על בחירת מבצעים איכותיים, אנושיים בעלי עבר מצוין שרוצים לבצע את עבודתם תמיד על הצד הטוב ביותר.
כדאי להיעזר בפרמטרים הבאים לבחירת מבצעים: יושר אישי והגינות של הקבלן, הקבלן חייב להיות ותיק דיו בשוק (לפחות 8-10 שנים של בתים אחרי סיום), ביקור באתרי בניה שהוא מבצע בשלבים שונים, בדקו בתים בשלב השלד ובשלב הגמרים., קבלו המלצות- לפני שאתם מתקשרים לקבל המלצה, הכינו לכם רשימת שאלות כתובות שהתשובות עליהן יתנו מדד מספק על שביעות הרצון מהקבלן, בדקו שהקבלן הוא קבלן רשום, קבלו חוות דעת מאדריכלים ומהנדסים שעבדו עם הקבלן, הם יותר מקצועיים מבונים אחרים עבורם הוא ביצע עבודה, בדקו את רמתו האישית, בדרך כלל קבלנים בעלי רמה אישית נמוכה נוטים יותר לפשל, להתווכח וגם להסיר מעליהם אחריות.
אי בקיאות באחריות החלה עליו כבונה, אי בקיאות בהבנתו לגבי דרישות החוק, ביצוע לקוי של עבודות הבנייה, הרבה מאוד נושאים בעבודות הבנייה לא מסוכמים מראש, דברים מאוד בסיסיים כמו ביטוח פרויקט והיערכות נכונה וכדומה.
תקשורת לקויה, חוסר בפרטים רבים בעת ביצוע ההתקשרות, בעיות ארגון וסדר, שימוש בחומרים אסורים, ביצוע לקויי וגרימת נזקים למבנה, רוב הפרטים לא מסוכמים מראש הקבלן עובד בשיטת הציפיות מה שמוביל לאין סוף חילוקי דעות, ספק האלומיניום סיפק פרופיל שונה מזה שהוזמן, ספק אריחי הריצוף סיפק דגמים שונים ממה שהוזמן ומסדרות ייצור שונות, אי עמידה בזמנים הבטיח להגיע מחר ולא הגיע פעם אחר פעם... ועוד.
מעבר להליך המשפטי ועוגמת הנפש שתגרם לך, יש צורך לתעד תמונת מצב של הפרויקט ע"י גורם מקצועי לפני ביצוע התקשרות עם קבלן חדש. התיעוד ישמש כתמונת מצב ברורה של הפרויקט על כל היבטיו. במקרה והקבלן החדש יטען לגבי בעיות שונות ברמת הביצוע יהיה אפשר לאמת את זה ע"י התיעוד המוקדם שבוצע.
הנזקים יכולים להיות רבים, הנזקים יכולים להיות בהיבט של הביצוע, באיכויות החומרים, בנזקים כספיים אדירים ועוד. המטרה היא לא להגיע למצב כזה ולבחור אנשים נעימים, הגונים ואיכותיים.
