מה כולל תהליך בניית בית, ומהם השלבים המהותיים בבניית בית פרטי?

 

תהליך בניית בית מתחלק לשני חלקים עיקריים:

 

החלק הראשון בבניית בית פרטי הנו שלב התכנון –  בתהליך התכנון, מעורבים האדריכל, המהנדס, מתכנן החשמל, מהנדס אינסטלציה, יועץ קרקע, מודד, יועץ מיזוג, מעצב/ת פנים ואדריכל נוף. את חלקם אנו מחויבים לשכור ואת חלקם לא.
כמו כן לחלקם השפעה על האחרים ולחלקם לא.

 

החלק השני בבניית בית פרטי הנו שלב הביצוע – בתהליך הביצוע, מעורבים מספר רב של בעלי מקצוע.
קבלן עבודות עפר, מודד, קבלן שלד, קבלן איטום, חשמלאי, אינסטלאטור, קבלן מיזוג אוויר, קבלן טייח , מסגר, קבלן גגות רעפים, קבלן אלומיניום, נגרות בניין, מעליות, קבלן צבע, דלתות לבית, פרקטים, קבלן פיתוח, קולטים ודודי שמש, גנן, התקנת גז, מערכת אזעקה, רהיטי גן וחברת ניקיון.

     

      

---

 

בניית בית פרטי חלק ראשון - שלב התכנון

 

כיצד מתנהל תהליך התכנון, מי מוביל ומנהל את התהליך?

 

בניית בית - כיצד מתנהל תהליך התכנון?

תהליך התכנון מתנהל ע"י האדריכל הוא הראשון מבין כולם הנכנס לשלב התכנון, הוא גם משמש המתכנן הראשי של הפרויקט, כלומר עליו חלה האחריות לתאם תוכניות עם שאר המתכננים/יועצים.

 

בניית בית שלב תכנון – תפקיד האדריכל

תפקידו של האדריכל הוא לתכנן לכם את הבית על פי רצונכם וצרכיכם ועם זאת להביא מניסיונו ומהידע שלו על מנת למנוע מכם טעויות מחד ולתרום לכם ידע ורעיונות מאידך. אדריכל מתכנן את המבנה מבחוץ ומבפנים אך לא נכנס לעיצוב הפנים (אלא אם שכרתם אותו לשם כך).

 

בניית בית שלב תכנון - תפקיד המהנדס (קונסטרוקטור)

מהנדס הפרויקט (קונסטרוקטור), הוא השני במתכנני הפרויקט, תפקידו של המהנדס הוא לתכנן את מרכיבי הקונסטרוקציה של הבית, בעיקר ברזל ובטון הבאים במופעים שונים בבית.

המהנדס מתחיל את עבודתו בתכנון ביסוס הבית, בתחילת התכנון של שלב זה, יבקש המהנדס לקבל לידיו דו"ח קרקע, דו"ח שמוציא יועץ הקרקע של הפרויקט ומנחה את המהנדס איך לבסס את הבית כפקטור של סוג האדמה במקום.

לאחר שיתכנן המהנדס את ביסוס המבנה, יפנה המהנדס לתכנן את שאר מרכיבי הקונסטרוקציה בבית, יציקות, רצפות, עמודים, גגות ושאר פרטי הקונסטרוקציה בבית.

 

בניית בית שלב תכנון - תפקיד יועץ הקרקע

יועץ הקרקע יזדקק לקידוחי ניסיון בשטח (לעיתים קידוח אחד ולעיתים שניים), את הקידוחים ניתן לקבל מיועץ הקרקע כחלק מהשירות, או להזמין מיועץ הקרקע רק את דו"ח הקרקע ואת הקידוחים לבצע בעזרת חברת קידוח, ללא קשר ליועץ הקרקע.

יועץ הקרקע יפיק את הדו"ח שלו ובו תוכלו למצוא הוראות ביסוס והמלצות של יועץ הקרקע למהנדס הפרויקט בנושאי ביסוס הבית.

 

בניית בית שלב תכנון - יועצי החשמל, מהנדס אינסטלציה, יועץ מיזוג, מעצב הפנים ואדריכל הנוף

יועצי החשמל, האינסטלציה, המיזוג, המערכות, מעצב הפנים ואדריכל הנוף נכנסים כולם לפרויקט מייד אחרי שסיים האדריכל לתכנן את הבית והוציא תוכניות סופיות, אין טעם לתכנן את כל אלה במקביל לאדריכלות, תהליך כזה יגרום למצב שכל אחד מהיועצים יאלץ לשנות פעם אחר פעם את תוכניותיו בכל פעם שישנה האדריכל את התוכניות.
כל אחד מיועצים אלה יוציא את תוכניותיו הוא ו/או חוות דעתו ועל פי חומר זה יבוצע הפרויקט.

 

כמה זמן אורכות עבודות תכנון הבית?

בדרך כלל תהליך התכנון אורך 2-4 חודשים, לזמן זה יש להוסיף 3-6 חודשים לשלב ההגשות וההיתר.

זמן התכנון תלוי בכמה פרמטרים:

זמינות האדריכל- לעיתים אדריכלים מקבלים שכר טרחה נמוך מדי ולכן עליהם לתכנן הרבה פרויקטים במקביל, מה שמשפיע במישרין על תשומת הלב שהפרויקט שלכם יקבל. יותר פרויקטים, פחות זמן לכל פרויקט.

הזמינות שלכם- בבואכם לצאת לפרויקט בניית בית, עליכם לדעת שתזדקקו להשקיע זמן רב בפגישות עם הגורמים השונים בפרויקט ובתוכם האדריכל, אל תצפו שהמתכננים ובעלי המקצוע בפרויקט שלכם יפגשו איתכם בערבים או בימי שישי, זכרו שגם להם יש משפחות וחיים פרטיים.

אלו הם המשפיעים העיקריים, ישנם מספר משפיעים נוספים, אך הם מינוריים ולא משמעותיים.

 

---

 

בניית בית חלק שני - שלב הביצוע

 

ראשית כדאי להבין שבפרויקט בניית בית, גם כזה של בית אחד בודד, מעורבים בעלי מקצוע רבים. חלקם עובדים במקביל האחד לשני וחלקם בטור, אחד אחרי השני.

 

בבניית בית פרטי לכל פרויקט יש את זמן הפרויקט שלו, את סדר העבודות שלו ואת ההחלטות שלו ומכאן שייתכנו הבדלים בין פרויקט אחד למשנהו, גם אם יש בהם מרכיבים דומים.
אולם לרוב הבדלים אלה לא אמורים להשפיע על אבני הדרך הגדולות בפרויקט.

 

אבן דרך היא למעשה פעילות או משימה בפרויקט שהוגדרה כמשמעותית ע"י מי שמנהל את פרויקט בניית הבית, אבן דרך, משמעותה היא שעם סיומה אפשר להגדיר במדויק איזה אחוז מהפרויקט הסתיים ומה עוד לפנינו.

 

מקובל לדאוג שלא יהיו סטיות בזמנים באבני הדרך הגדולות, לא נורא אם ישנה סטיית זמן ממשימה מסוימת, אך באבני הדרך לא צריכה להיות סטייה כלל, סטייה באבן דרך בדרך כלל מעידה על סטייה בפרויקט כולו.

 

פרויקט בניית בית פרטי לדוגמא-

הפרויקט מכיל שלבי ביצוע מהותיים בלבד, תהליכי בקרת איכות פנימיים, תהליכי בקרת איכות חיצוניים, אישורי שלבים, ניהול כספים, ביקורות של גורמים חיצוניים וכדומה הוצאו מהתרשים. מטרת התרשים, להציג את שלבי הביצוע המהותיים בבניית בית פרטי כולל זמני הפעילויות.

 

הפעילות/העבודה	משך העבודה (בימים)	מי הקבלן המבצע?
פרויקט בניית בית פרטי משפחת XXXX	223.78
שלד והכנות	119	קבלן שלד
מודד- מיקום בית + גובה	1	מודד
הכנת השטח + חפירה	3	קבלן עבודות עפר
מודד- מיקום מרתף	1	מודד
בניית קומת מרתף	24	קבלן שלד
קידוח ויציקת כלונסאות יסוד	1	קבלן שלד
בטון רזה	1	קבלן שלד
איטום ריצפה	1	קבלן איטום
קורות קשר	1	קבלן שלד
הארקת יסוד	1	קבלן חשמל
הכנות אינסטלציה בריצפה	1	קבלן אינסטלציה
יציקת ריצפה	5	קבלן שלד
יציקת קירות	10	קבלן שלד
הכנות אינסטלציה בקירות	1	קבלן אינסטלציה
הכנות חשמל	1	קבלן חשמל
יציקת תיקרה	2	קבלן שלד
בניית קומת קרקע	29	קבלן שלד
הכנות אינסטלציה בעמודים	1	קבלן אינסטלציה
הכנות חשמל בעמודים וממ'ד	1	קבלן חשמל
יציקת עמודים וקירות ממ'ד	6	קבלן שלד
בנית מעטפת (בלוקים )	10	קבלן שלד
הכנות אינסטלציה בתיקרה	1	קבלן אינסטלציה
הכנות חשמל בתיקרה	1	קבלן חשמל
הכנות מיזוג בתיקרה	1	קבלן מיזוג
הכנות לקמין בתיקרה	1	קבלן שלד
יציקת תיקרה	7	קבלן שלד
בניית קומה ראשונה	27	קבלן שלד
הכנות אינסטלציה בעמודים	1	קבלן אינסטלציה
הכנות חשמל בעמודים	1	קבלן חשמל
יציקת עמודים	4	קבלן שלד
בנית מעטפת (בלוקים )	10	קבלן שלד
הכנות אינסטלציה בתיקרה	1	קבלן אינסטלציה
הכנות חשמל בתיקרה	1	קבלן חשמל
הכנות מיזוג בתיקרה	1	קבלן מיזוג
הכנות לקמין בתיקרה	1	קבלן שלד
יציקת תיקרה	7	קבלן שלד
גג	10	גגן
מחיצות פנים	10	קבלן שלד
מחיצות קומת מרתף	0	קבלן שלד
מחיצות קומת קרקע	5	קבלן שלד
מחיצות קומה ראשונה	5	קבלן שלד
פיתוח	15	קבלן שלד
גדרות	8	קבלן שלד
משטחים	5	קבלן שלד
"ניקיון, יישור ופילוס השטח "	2	קבלן שלד
עבודות גמר	60
אינסטלציה	5	קבלן אינסטלציה
הרכבת ביוב חוץ (שוכות וצנרת )	2	קבלן אינסטלציה
חשמל	14	קבלן חשמל
הכנות למזגנים	2	קבלן מיזוג
הכנות גז/סולר	1	קבלן אינסטלציה
אלומיניום- משקופים עיוורים	1	קבלן אלומיניום
דלתות- משקופים עיוורים	1	חברת הדלתות
ספי שיש	2	קבלן עבודות שיש
טיח פנים	14	טייח
הכנות לשואב אבק מרכזי	1	חברת השואבים
טיח חוץ	10	טייח
איטום ובידוד גג שטוח	3	קבלן איטום
הרכבת מערכת חימום תת רצפתי	3	חברת החימום
איטום חדרים רטובים	2	קבלן איטום
ריצוף	8	רצף
הרכבת ניאגרות סמויות	1	קבלן אינסטלציה
חיפוי חדרים רטובים	5	רצף
תיקוני טיח	1	טייח
התקנת מתאמים בקופסאות חשמל	1	קבלן חשמל
צביעת הבית (ללא שפכטל )	7	צבע
יישום חיפוי חיצוני לבית	4	טייח
הרכבת חלונות	2	קבלן אלומיניום
הרכבת דלתות חוץ	1	חברת הדלתות
הרכבת דלתות פנים	2	חברת הדלתות
הרכבת מערכת בית חכם	3	חברת הבית החכם
הרכבת אביזרי חשמל	2	קבלן חשמל
הרכבת שואב אבק מרכזי	1	חברת השואבים
הרכבת מערכת אזעקה	1	קבלן חשמל/מתח נמוך
התקנת מזגנים	1	קבלן מיזוג
הרכבת מטבח	2	חברת המטבחים
חיפוי מטבח	1	רצף
התקנת כלים סניטריים	1	קבלן אינסטלציה
תיקוני צבע	1	צבע
ניקיון הבית	1	חברת ניקיון
מסירה	1	מנהל הפרויקט

---

 

רשימת בעלי המקצוע בשלב הביצוע כולל תיאור מאוד תמציתי של עבודתם בבניית בית פרטי-

 

בניית בית שלב הביצוע - קבלן השלד

בבניית בית פרטי עבודות שלד הבניין הן הכינוי ליסודות הבניין: העמודים, הקירות, התקרות, הרצפות וגג הבניין. בנוסף, קירות חוץ ופנים, תקרות מונמכות, אינטרסול, גרמי מדרגות ופרטי בנייה אחרים. השלד מעניק לבניין את צורתו ואת יציבותו .

 

בניית בית שלב הביצוע - קבלן איטום

אחראי לביצוע עבודות האיטום בבית. איטום המרתף, איטום חדרים רטובים, איטום מרפסות, איטום אדניות, איטום גגות וכדומה.

 

בניית בית שלב הביצוע - עבודת החשמלאי

החשמלאי כמו מספר בעלי מקצוע אחרים, עובד בפרויקט מתחילתו ועד סופו.
אלה שלבי העבודה של החשמלאי לאורך כל הפרויקט:

הארקת יסוד-  הארקת יסוד היא למעשה ריתוך של ברזלי ביסוס הבית יחדיו ומהם הורדה של ברזל נוסף אל האדמה, בכך למעשה בכל פעם שיגיע חשמל טעון אל ברזלי הבית, הוא יתרוקן אל האדמה דרך הארקת היסוד. שלב זה אורך פחות מיום אחד.

הכנות לחשמל זמני, הכנות חשמל בסוף שלד, הרכבת לוחות חשמל ומשיכת חוטי חשמל, הרכבת אביזרים, ביקורת חברת חשמל וחיבור חשמל קבוע- זהו השלב האחרון בעבודת החשמלאי, בשלב זה הוא יגיע לאתר לאחר שתיאם את ביקורת חברת החשמל טרם חיבור החשמל הקבוע, לאחר שהביקורת תעבור בהצלחה, חברת החשמל תחבר אותנו בחיבור קבוע לרשת החשמל.

 

בניית בית שלב הביצוע - עבודת האינסטלאטור

הכנות אינסטלציה צמ"גים וצינורות אויר, התקנת צנרת המים ואביזרים, בדיקת לחץ, הטמעת צינורות ניקוז למזגנים, התקנת ביוב חוץ, הרכבת כלים סניטריים.

 

בניית בית שלב הביצוע - קבלן המיזוג

הכנות התשתית למיזוג אויר, הרכבה וחיבור המזגנים.

 

בניית בית שלב הביצוע - קבלן האלומיניום

איסוף מידות, הרכבת משקופים עיוורים, הרכבת האלומיניום.

 

בניית בית שלב הביצוע - קבלן טייח

ביצוע הכנות לטיח- הטייח יכין את שלד הבית לטיח, יוודא כי אין חוטי קשירה , ברזלים ושאר גורמים מפריעים בשלד ויכין את כל הדרוש כדי להתחיל בעבודת הטיח.
שלב זה כל ביטונים של צנרות החשמל והאינסטלציה, משקופים עיוורים וכו', סיתותים של קירות. התקנה של רשתות אינטרגלס בכל התפרים.

הרכבת פיגומים, אשפרת הבלוקים, שכבת הרבצה, הרכבת פינות טיח, שכבה מיישרת, יישום חיפוי חיצוני ופנימי לקירות הבית, צביעת הבית

במקרה של חיפוי חיצוני באבן: ביצוע הכנות לטיח, הרכבת פיגומים, אשפרת הבלוקים, שכבת הרבצה, יישום מערכת האבן הספציפית

 

בניית בית שלב הביצוע - קבלן גגות רעפים

קבלן גגות רעפים או גגן, יהיה אחראי לבניית תשתית גג הרעפים, הנחת הרעפים ויישום תוכניות ופרטי האדריכלות

 

בניית בית שלב הביצוע - מסגר

עבודות המסגרות כוללות – שער כניסה להולכי רגל, שער חניה, מעקות ועבודות ברזל מיוחדות.

 

בניית בית שלב הביצוע - עבודות הפיתוח

עבודות הפיתוח כוללות את שבילי הבטון, גדרות, חניות, משטחי בטון וכדומה.

 

בניית בית שלב הביצוע - עבודת הרצף

הרצף בדרך כלל מתחיל ומסיים את העבודה ברצף, לסדר עבודת הריצוף יש חשיבות רבה על משך עבודות הריצוף ומשך הפרויקט כולו.
כדאי מאד להתחיל לרצף את המקומות בהם יש תלות בין עבודות אחרות לעבודת הריצוף.
למשל: מידות סופיות למטבח ניתן לקחת רק לאחר סיום עבודות טיח הפנים והריצוף במטבח, כלומר כדאי להתחיל את הריצוף מהמטבח.
דוגמא נוספת: כדאי לרצף  תחילה איזורים המשיקים לגרמי מדרגות, כך נוכל ולהקדים ליישם את מדרגות הבית ולא נעכב את הפרויקט.
מילוי זיפזיפ, ריצוף הבית, פנלים, חיפוי חדרים רטובים,חיפוי המטבח

 

אילו עבודות נשארו לביצוע אחרי סגירת הבית? מי מבצע אותן?

ישנן כל מיני עבודות גמר שהעיתוי הנכון לבצען הוא אחרי סגירת הבית ולפני האכלוס.
נמנה עבודות אלה:

1. הרכבת מקלחונים ואביזרי אמבטיה
   
2. הרכבת ארונות בגדים  (חדרי ארונות)
   
3. הרכבת ארונות אמבטיה/שרותים
   
4. הרכבת גופי תאורה
   
5. הרכבת וילונות ו/או הצללות אחרות
   
6. ניקיון הבית

 

רוב העבודות הנ"ל יבוצעו על ידכם או על יד הנדימן (Handyman ), בעל מקצוע המתמחה בעבודת הרכבה שונות בבית.
עבודות מקצועיות כמו הרכבת ארונות, מוטב שנשאיר למרכיב של חברת הארונות.

 

כמה זמן נמשכת בנית בית ממוצע?

שאלת משך פרויקט בניית בית היא שאלה נפוצה מאד ובאותה מידה סובייקטיבית.
באופן ממוצע רוב הבתים נבנים בתקופה של 10-12 חודשים.
משך פרויקט בניית בית תלוי בהרבה מאד גורמים וביניהם:

1. מורכבותו הארכיטקטונית של הבית
   
2. גודל הבית- במ"ר ובמספר קומות (מרתף)
   
3. איכות בעלי המקצוע
   
4. רמת ניהול הפרויקט
   
5. ההכנה לפרויקט בניית בית פרטי- ככל שההכנה טובה יותר, כך הפרויקט יזרום טוב יותר
   
6. עונות השנה- בין הקיץ לחורף לעיתים יהיה הבדל של 4 שבועות

 

עד כאן לגבי תהליך בניית בית.